Договор найма жилого помещения социального использования. Сравнительная характеристика с договором социального найма

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования регулируется главой 8.1. Жилищного кодекса РФ.

одна сторона  в данном договоре- наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Наймодателем по этому договором может быть: ст.91.2 ЖК РФ

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Нанимателем по длговору найма жилого помещения социального использования может быть: ст.91.3 ЖК РФ

– гражданин признан в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

– доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;

– гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Внимание! Иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения по договору найма жилого помещения социального использования не предоставляются, если иное не установлено международным договором.

Существенными условиями в данном договоре являются:

• срок действия этого договора,
• размер платы за наем жилого помещения,
• порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утвержден Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 N 1318″О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования” (вместе с “Требованиями к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда”).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.

Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

осуществляется органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований)

основание о принятии граждан на учет – заявление с пакетом документов и предоставление жилого помещения осуществляется в порядке очередности исходя из времени подачи заявлений о принятии на учет и документов. Заявление подается по месту жительства гражданина в орган, осуществляющий учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, или через МФЦ (при наличии соглашения о взаимодействии между МФЦ и органом местного самоуправления).

Важно!

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма, в т.ч. по договорам найма социального использования предоставляются гражанам, которые приняты на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования из числа следующих лиц:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Важной особенностью рассматриваемой новой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ).

Одним из отличий договора найма жилого помещения социаьного использования от договора социального найма состоит в размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения.

Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

1) плату за наем жилого помещения, включающую:

– возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;

– расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;

– расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;

– иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации;

2) плату за коммунальные услуги.

Для сравнения: согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору социального найма включает в себя:

а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

в) плату за коммунальные услуги.

Безусловно, проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, будет обходиться нанимателю значительно дороже, чем по договору социального найма. Плата по договору найма жилого помещения в наемном доме уже не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт наемных домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой наемный дом, относящийся к фонду социального использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 – 30 лет.

Имеются и другие отличия между указанными видами договоров найма жилого помещения, которые отражены в таблице ниже.

Признаки	Вид договора найма жилого помещения
договор социального найма	договор найма в жилищном фонде социального использования
Наймодатель	Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование	Российская Федерация; субъект Российской Федерации; муниципальное образование; организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения
Наниматель	Гражданин Российской Федерации	Гражданин Российской Федерации
Предмет найма	Жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде	Жилое помещение в наемном доме социального использования, относящемся к государственному, муниципальному или частному жилищному фонду
Срок действия	Бессрочный	От одного года до 10 лет
Размер предоставляемого жилого помещения	По норме предоставления	По норме предоставления
Плата за наем и коммунальные услуги	По установленным нормам с учетом льгот и скидок отдельным категориям граждан	Плата включает все издержки бюджета на содержание дома, включая затраты на его строительство
Возможность приватизации	Возможна до 1 марта 2015 г.	Не предусматривается
Государственная регистрация обременения права собственности	требуется	Требуется
Предоставление	нуждающимся, малоимущим, очередникам	не обязательно малоимущим; не обязательно очередникам; нуждающимся с определенным уровнем дохода
Жилищный фонд	государственный и муниципальный жилищные фонды	государственный, муниципальный и частный жилищные фонды (при этом предоставляющая организация должна соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ)

Таким образом, с вступлением в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования” в Российской Федерации появилась новая форма жилищного обеспечения граждан, способная снизить остроту извечной для нашей страны жилищной проблемы.

Необходимость внедрения новой формы жилищного обеспечения обусловлена тем, что в последние годы в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимся в жилых помещениях), и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, стала чрезвычайно актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств или за счет ипотечных кредитов ввиду высокой процентной ставки по ним.

Военнослужащие как полноправные граждане Российской Федерации, безусловно, вправе воспользоваться данной формой жилищного обеспечения. Будут ли в нормативном порядке установлены какие-либо особенности реализации данной формы для военнослужащих, покажет время.

Специальный субъектный состав как на стороне нанимателя (нуждающегося в улучшении жилищных условий и ограниченного в доходах, но не признанного малоимущим), так и на стороне наймодателя сближает данный договорный институт с договором социального найма/

Кроме специальных участников отношений сходство с договором социального найма обнаруживается в особом юридическом составе, необходимом для возникновения отношений по новому договору. Кроме этого предоставление жилых помещений происходит с учетом нормы жилой площади и в определенной очередности. Применяются также правила о внеочередном предоставлении на основании п. 2 ст. 57 ЖК РФ: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; 2) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ст. 51 ЖК РФ перечне. Учитывая данные особенности, вполне логичным кажется и наделение законодателем членов семьи нанимателя сходными правами, что устанавливает отсылочная норма п. 2 ст. 91.8 ЖК РФ.

Однако социальная направленность договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не делает данный договор разновидностью договора социального найма. В качестве существенного отличия следует указать право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 91.10 ЖК РФ “при наличии у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления”.

Сходство можно отметить в следующем:

1) предоставляемые жилые помещения относятся не только к государственному и муниципальному, но и к частному жилищным фондам (п. 3 ст. 19 ЖК РФ);

2) срочность заключаемого договора (до 5 лет – для договора найма, 1 – 10 – для договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования);

3) преимущественное право заключения договора на новый срок (в случае договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если наниматель не изменил свой статус. При изменении статуса заключение договора на новый срок также возможно, но на один год и при отсутствии очереди);

4) государственная регистрация обременения права;

5) жилое помещение не подлежит приватизации в случае, если оно предоставлено из государственного или муниципального жилищного фонда;

6) возмездность. В отличие от договора социального найма, предусматривающего в соответствии с п. 9 ст. 156 ЖК РФ, что “граждане, признанные малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)”, договоры найма жилых помещений жилищного фонда социального использования всегда возмездны. Данное сходство с договором найма, правда, предполагает значительные различия в формировании платы за наем. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования согласно ч. 1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ включает:

• возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;

• расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;

• расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;

• иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством РФ

• плату за коммунальные услуги;

7) отсутствует право на обмен жилого помещения;

8) расторжение договора по инициативе нанимателя с согласия проживающих лиц с уведомлением за три месяца до расторжения;

9) в случае утраты жилого помещения договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования расторгается без предоставления иного жилого помещения.

Учитывая значительное сходство отношений, а также необходимость защиты интересов нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования даже в большей степени, чем по договору найма, не вполне понятно, по какой причине законодатель не распространил на новый договор действие абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, устанавливающего, что по требованию наймодателя о расторжении договора по решению суда “нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года”.

Правовое регулирование отношений по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования далеко от совершенства (например, не урегулированы такие вопросы, как: последствия расторжения договора в случае признания жилого помещения непригодным для проживания; возможность участия физического лица – собственника наемного дома – выступать в качестве наймодателя и др.)

Стоит отметить, что Статья 7.32.2 КоАП предусматривает административную ответственность наймодателей за нарушение требований жилищного законодательства к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования с наложением административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от ста до двухсот тысяч рублей.

Проект реализуется при поддержке гранта Фонда Президентских грантов, Гранта Фонда

Потанина, ГБУ Дом общественных организаций г. Москвы