Особенности договора ренты

Рента и инвалидность.

В нашем нестабильном обществе с мизерными пенсиями и инфляцией, отсутствием ухода и недостаточностью доступных лекарственных средств лицу с инвалидностью бывает выжить очень тяжело. С другой стороны, есть хорошо зарабатывающие лица, но без собственной жилой площади. Поэтому возможно заключение взаимовыгодного договора: лицо с инвалидностью получает содержание и необходимый уход, пользуясь этим до своей кончины, а здоровый работающий человек приобретает жилую площадь. В связи с дороговизной ритуальных услуг, этот вопрос в наши дни также становится актуальным.

Данный договор предлагается как частными лицами, так и государственными организациями

Прежде всего, хотелось бы отметить, что рента бывает трех видов:

1. Постоянная рента (статья 589 ГК РФ) – деньги за переход любого движимого или недвижимого имущества выплачиваются бессрочно, а смерть получателя обуславливает переход права получения выплат к его наследникам.
2. Пожизненная рента (статья 596 ГК РФ) – денежные средства выплачиваются в течение всей жизни получателя ренты, а договор теряет свою юридическую силу и его действие заканчивается со смертью получателя.
3. Пожизненное содержание с иждивением – получатель ренты обеспечивается социально-бытовыми услугами и дополнительно может получать определенную сумму денег в месяц (статья 601 ГК РФ).

Основное отличие пожизненной ренты от содержания с иждивением в том, что при содержании с иждивением помимо ежемесячных платежей Вы вправе требовать оказание социально-бытовых услуг, заключающихся в покупке продуктов, уборке, стирке, медицинском обслуживании, а иногда и ритуальных услуг, если это прописано в договоре.

Для лица с инвалидностью.  наибольшее значение имеют пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Если Вы имеете недвижимое имущество, то можете заключить договор. Согласно статьи 584 ГК РФ он подлежит нотариальному удостоверению и регистрации, если заключен после 1 марта 2013 года, регистрации не требуется, так как находящаяся в вашей собственности недвижимость: жилой дом, квартира или земельный участок, переходят в собственность плательщика ренты.

При этом плательщик ренты вправе требовать от Вас справку о Вашей дееспособности, а также из наркологического и психоневрологического диспансера о здоровье.

Плательщиком ренты может быть не только физическое, но и юридическое лицо.  Для обеспечения ренты Вы приобретаете согласно статье 587 ГК РФ право залога на имущество, переданное под рентные платежи. Согласно статье 329 ГК РФ плательщик ренты приобретает обязательство выплачивать Вам деньги, а в случае пожизненного содержания с иждивением – предоставлять социально-бытовые услуги, которые обеспечиваются:

-неустойкой;

-залогом;

-удержанием;

-поручительством; и др. способами обеспечения, характерными для гражданско-правового оборота.

Пожизненная рента выплачивается в пользу владельца жилого дома, квартиры, земельного участка, передавшего их в собственность плательщика ренты бесплатно или в пользу указанного в договоре лица (лиц). При этом возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких лиц, доли которых, если в договоре не указано иное, считаются равными (предусмотрено в статье 596 ГК РФ).

Как при пожизненной ренте, так и при содержании с иждивением рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (статья 598 ГК РФ).

Размер ренты при пожизненной ренте устанавливается не менее 1-го прожиточного минимума (статья 597 ГК), а при пожизненном содержании с иждивением не менее 2-х (статья 602 ГК РФ) установленных законом величин прожиточного минимума, действующих в конкретном субъекте Федерации на момент подписания договора.

Размер платежей при пожизненной ренте подлежит индексации с ростом величины прожиточного минимума на душу населения (статья 597 ГК РФ), а по смыслу п. 2. статьи 601 ГК РФ Вы вправе требовать аналогичной индексации и при пожизненном содержании с иждивением, так как в разделе о пожизненном содержании не указано иной нормы.

Платежи по ренте, которые вы будете получать, облагаются НДФЛ в размере 13%.

Вас также защищают нормы статьи 604 ГК:

плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять переданную собственность только с Вашего предварительного согласия.

При существенном нарушении условий ренты Вы вправе по статье 605 ГК требовать расторжения договора.

По данному вопросу можно сделать следующее обобщение:

1. Вы имеете право проживать в собственной квартире (доме) до своей смерти.
2. Если по заключенному договору недвижимость передается бесплатно, но при этом плательщиком будут допущены значительные нарушения договора ренты, то Вы вправе потребовать расторгнуть договор и вернуть свою недвижимость обратно. Стоимость засчитывается в счет выкупа ренты.
3. При составлении договора предусмотрите весь объем необходимого Вам ухода и содержания — от количества стирки в вашей квартире до объема продуктов и лекарств, приобретаемых плательщиком ренты для Вас.
4. Нужно иметь в виду, что есть риск того, что плательщик ренты может оказаться мошенником, который будет заинтересован лишь в окончании выполнения своих обязательств, которые заканчиваются в случае вашей смерти.
5. Как плательщику ренты, так получателю необходимо сохранять, документы, подтверждающие надлежащее исполнение обязательств – чеки о покупках, расходах, благодарственные записки от получателя ренты и т.п.

Следует отметить также, что и договор ренты, и договор пожизненного содержания с иждивением, как и любые другие договорные отношения – это договоры, связанные с риском обеих сторон. Все зависит от правильности подхода с самого начала своих действий, соблюдения законности и контроля со стороны каждого участника договорных отношений.

Основными рисками для инвалида являются:

1. Ошибка в выборе плательщика ренты

Вы должны очень хорошо знать человека, с которым собираетесь заключить договор. Предпринять все меры для понимания действительной цели плетельщика ренты. В противном случае Вы можете симпатизировать лицемеру, лгуну или просто бандиту. Вы можете столкнуться с неисполнением обязательств, а возможно и с уклонением от выполнения своих обязательств в полной мере. Знайте, что мошенники существовали всегда, коварство, алчность, жажду получения желаемого быстрее, искоренить невозможно и Вашу смерть, с момента которой прекращаются обязательства по ренте, могут запросто ускорить, хотя бы простым бездействием в трудный момент Вашей жизни (не вызвать например скорую помощь в момент обострения какой-либо болезни и т.п.). Никогда не заключайте договор со случайными или малознакомыми лицами! Поэтому человек должен быть Вам хорошо знаком, а цели понятны.

Сделка становится гораздо безопаснее, если в ней участвуют близкие родственники – допустим, дядя получает ренту от племянника, бабушка от внучки и так далее. Для родственников оформление договора пожизненной ренты может стать альтернативой дарению или наследованию по завещанию.

Каким образом обезопасить себя?

1. Внимательно изучайте любые документы, которые Вам необходимо подписать. Если чего-то не понимаете, то прежде, чем подписывать, возьмите их с собой и покажите тому юристу, которого Вы выбрали самостоятельно и удостоверились в его опыте по данным вопросе и репутации.
2. Если вы изучили какой –либо один комплект документов, а при подписании вам объясняют, что надо что-то срочно изменить или заменить, прежде чем ставить подпись снова, проконсультируйтесь с юристом. Не подписывайте пустых листов. Если при оформлении участвовал юрист или законный представитель – без их участия никаких изменений или дополнений самостоятельно лучше не производить.
3. Обращайтесь в проверенные организации с многолетним опытом или к хорошо знакомым лицам.
4. Неисполнение обязанностей плательщиком ренты, связанная с непосильным бременем содержания инвалида. Вполне возможно столкнуться с таким «подводным камнем». Если со временем расходы на Ваше обеспечение будут только расти, если они не были оговорены заранее. Напомним, что в случае злостного либо существенного неисполнения договора Вы имеете право обратиться в суд и расторгнуть договор в соответствие со статьей 605 ГК РФ.
5. Если Вы достаточно молоды, то можете пережить плательщика ренты, если только плательщиком не является юридическое лицо (государственная организация, коммерческая структура).

В этом состоит ещё один плюс заключения договора с организацией, а не с физическим лицом. Только нужно, чтобы это была солидная государственная или частная фирма!

1. Если жильё у Вас единственное, то опыт прошлых лет нашего государства показал, что существует опасность переселения, допустим, в неблагоустроенную коммунальную квартиру или отдаленный район с менее развитой сферой социального обслуживания населения.

Плательщик ренты может захотеть переселить Вас. В этом случае в договоре важно оговорить, что переселение, например, из квартиры, которую Вы по закону, согласно договору ренты, имеете право занимать весь период жизни до самой кончины, исключается. Но указано это в договоре должно быть обязательно.

1. Претензии со стороны родственников.

Они могут попытаться оспорить Ваш договор по разным причинам. Самое известное – это когда родственники ссылаются на то, что в момент подписания договора Вы могли не отдавать себе отчет в своих действиях. Поэтому, повторю, что плательщик ренты может потребовать от Вас при заключении договора справку о Вашей дееспособности. При участии юриста с его стороны это требование будет выставлено обязательно.

1. Отсутствие урегулирования в договоре мелочей, вроде найма сиделки во время болезни, индексации суммы ренты в зависимости от инфляции и др.

Следует также подчеркнуть, что при заключении договора лицам с инвалидностью необходимо учитывать интересы и другой стороны – плательщика ренты.

Перед заключением договора пожизненной ренты плательщику ренты и инвалиду необходимо обсудить все подробности договора, лучше узнать друг друга, а так же интересы второй стороны. Инвалиду необходимо крайне точно указать в договоре все свои требования: дату перечисления денег, условия ухода, количество дней уборки, походов в магазин, и др. Нужно постараться предусмотреть все, вплоть до мелочей, чтобы не вышло так – у инвалида резко ухудшилось состояние здоровья, а условия его содержания и лечения при недуге ни коим образом не обозначены в договоре.

При подготовке к подписанию договора необходимо собрать все документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость (справка о кадастровой стоимости жилья, сведения обо всех, кто зарегистрирован в недвижимости, справки о дееспособности, и многое др.).

После того, как все документы собраны, необходимо обратиться к нотариусу. Он оценит дееспособность владельца жилья и разумность его решения, а затем заверит договор.

После этого стороны передают договор вместе с оригиналами паспортов в регистрационные органы и оплачивают установленную законом госпошлину.

По результатам регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, где будут указаны новый владелец квартиры (дома) и его обязанности содержать и/или ухаживать за прежним владельцем.

Благодарим за внимание. Надеюсь, мы смогли Вам помочь в принятии решения – нужна Вам рента Вашей недвижимости или нет.

---

Проект “Центр защиты прав инвалидов” реализует Фонд “Без Барьеров” https://barrier-free.ru при поддержке гранта Фонда Президентских грантов, гранда Мэра, ГБУ Дом общественных организаций г. Москвы/
Адрес: Варшавское шоссе д.76, корп.2 (по предварительной записи)
Телефон для связи: 8(985)448-8-448

Подписывайтесь в наши группы:
VK https://vk.com/club51676628
FB https://www.facebook.com/Barrierfree.ru
OK https://ok.ru/group/54575182053590
Instagram https://www.instagram.com/barrierfreeru
Смотрите наш Youtube канал